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Simplification de la vente des biens en indivision

L’article 6 de la Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures , publiée au Journal Officiel du 13 mai 2009, a institué l’article 815-5-1 du code civil dont l’objet est la simplification de la vente des biens indivis en cas de refus ou de silence d’un ou plusieurs indivisaires.

Sous l’empire de la législation antérieure, une telle vente ne pouvait intervenir qu’avec l’accord unanime des indivisaires.

L’assouplissement des règles de fonctionnement de l’indivision avait été amorcé par l’adoption de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités. En effet, ce texte avait modifié l’article 815-3 du code civil pour permettre à une majorité d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis :

- d’effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

- de donner un mandat général d’administration à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers ;

- de vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. Cette disposition constituant le prolongement de l’ancien article 826 qui permettait à la majorité des cohéritiers de vendre les meubles pour acquitter les dettes et charges de l’indivision ;

- de conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Cependant l'unanimité restait requise pour tout acte qui ne ressortissait pas à l'exploitation normale des biens indivis et tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision (article 815-3 du code civil). Il n'avait pas semblé possible au Législateur, au regard du risque de violation du droit de propriété garanti par la Constitution, de permettre à une majorité des deux tiers des indivisaires d'accomplir de tels actes. En conséquence, par exemple, la vente d'un immeuble indivis nécessitait toujours une décision prise à l'unanimité des indivisaires.

Toutefois, pour remédier aux difficultés susceptibles de résulter de l'exigence de l'unanimité, la loi avait prévu divers hypothèses d'intervention judiciaire.

Ainsi l’article 815-4 du code civil autorisait un des indivisaires à être habilité par justice à représenter, d'une manière générale ou pour certains actes particuliers, un autre indivisaire hors d'état de manifester sa volonté

De même l’article 815-5 du code civil permettait à un indivisaire d’être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire était nécessaire, si le refus de celui-ci mettait en péril l'intérêt commun, étant précisé que le juge ne pouvait, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. Néanmoins, cette autorisation judiciaire n'avait pas pour objet de suppléer une volonté défaillante mais de trancher un différend. Et surtout la condition de la mise en péril de l'intérêt commun faisait l'objet d'une interprétation stricte : la vente d’un bien indivis pour payer les droits de succession (Cass. 1^ère civ., 13/02/1984 : Bull. civ. I, n°61) ou le renouvellement d'un bail commercial pour éviter le paiement d'une indemnité d'éviction très importante (Cass.3^ème civ., 18/04/1985 : Bull. civ.III, n°65).

En vertu de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal de grande instance pouvait également prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requérait l'intérêt commun, y compris ordonner la vente de titre pour payer les frais de partage (Cass. 1^ère civ., 16/02/1988 : Bull. civ. I, n°45). Toutefois, là encore la notion d’intérêt commun était appréhendée de manière restrictive et fluctuante par les juges du fond, la Cour de cassation considérant qu’elle relèvait de leur pouvoir d’appréciation souveraine (Cass. 1^ère civ., 04/05/1994 : Bull. civ. I, n°161)

Enfin, selon l’article 814 du code civil, le juge pouvait désigner un mandataire successoral, investi de pouvoir l’autorisant à réaliser les actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession.

Conscient de ce que de nombreuses successions ne sont pas réglées du fait de l’inertie ou de l’opposition d’un ou de plusieurs indivisaires le législateur a voulu créer une nouvelle modalité de vente des biens indivis, à la demande des deux tiers des indivisaires, sur autorisation judiciaire.

Les travaux parlementaires nous apprennent que ce seuil des deux tiers a été choisi dans « un souci de cohérence avec la majorité nécessaire pour accomplir les actes de gestion courante des biens indivis. Bien que l’intervention de l’autorité judiciaire puisse être estimée suffisante pour garantir que l’atteinte portée aux droits des indivisaires minoritaires, il a été jugé préférable de retenir un seuil supérieur à la majorité simple afin de souligner le caractère subsidiaire du recours à ce nouveau dispositif, qui ne trouverait à s’appliquer que quand les dispositifs aujourd’hui en vigueur – notamment le partage amiable – n’auraient pas trouvé à s’appliquer utilement. Cette majorité qualifiée doit également être comprise comme une garantie supplémentaire des droits des indivisaires minoritaires ». (Rapport n°1145 de M. le Député E. Blanc du 08/10/2008)

Plusieurs cas d'exclusion sont prévus.

D’une part, la vente ne peut être demandée en cas de démembrement de la propriété du bien, semble-t-il dans un souci de cohérence avec l’article 815-5 du code civil, qui proscrit la vente autorisée par justice d’un bien indivis contre la volonté de l’usufruitier. La vente d’un bien démembrée reste donc soumise aux articles 817, 818 et 819 du code civil.

D’autre part, l’autorisation par justice suppose la double condition que tous les indivisaires soient « connus et localisés » -puisque l'information de l'ensemble des indivisaires est la condition de l'opposabilité de la vente à leur égard- et qu'aucun ne soit présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté par suite d'éloignement, ou placé sous un régime de protection juridique. Si tel était le cas, un partage amiable ou judiciaire de l'indivision devrait être réalisé en application de l'article 836 du code civil auquel il est fait référence.

Le Législateur a voulu conférer au notaire un rôle central. En effet le texte précise que :

« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis ».

L’officier ministériel a vocation à conseiller les indivisaires et à mettre en œuvre la procédure.

Après avoir recueilli cette intention exprimée par les indivisaires majoritaires, le notaire doit informer les autres indivisaires.

À compter du moment de l’expression de l’intention de procéder à la vente d’un bien devant le notaire, ce dernier dispose d’un délai maximal d’un mois pour procéder à l’information des autres indivisaires.

Bien que le texte se contente de parler de « signification », sans autre précision, les travaux parlementaires nous apprennent que cette information devra être faite par un acte extrajudiciaire, selon les modalités prévues aux articles 651 et suivants du code de procédure civile.

Le défaut ou l’irrégularité de cette notification sera de nature à vicier l’ensemble de la procédure, puisque le dernier alinéa de l’article prévoit l’inopposabilité de la vente aux indivisaires qui ne se seraient pas vus notifier l’intention d’aliéner dans les formes requises.

Cette information est également le point de départ du délai trois mois pendant lequel ces indivisaires vont pouvoir faire connaître leurs intentions.

Ce délai était initialement de deux mois, mais le Sénat a décidé de cet allongement afin de faciliter la vente amiable du bien et d’assurer la cohérence du texte avec divers articles du code civil, notamment l’article 837 qui accorde un délai de trois mois à un indivisaire défaillant pour constituer mandataire en vue du partage de l’indivision.

Il est probable que certains indivisaires, qui souhaiteraient s’opposer à la vente d’un bien indivis, ne formaliseront pas leur refus et se contenteront de ne pas répondre dans le délai de trois mois. Dans ce cas, l’indivisaire « taisant » sera réputé s’opposer à la vente.

Après l’expression du refus de vendre par un ou plusieurs indivisaires – ou après l’expiration du délai de trois mois – le notaire pourra constater que le conflit entre les indivisaires est noué. Il établira alors un procès-verbal de difficultés.

Le texte confère compétence au tribunal de grande instance pour autoriser la vente.

Mais il ne donne aucune indication sur la juridiction territorialement compétente. On peut supposer qu’il faudra donc se référer au droit commun : le tribunal du lieu d’ouverture de la succession pour les indivisions d’origine successorale (article 45 du CPC), le tribunal ayant commis le notaire dans l’hypothèse d’une indivision post-communautaire (article 1364 du CPC, in fine), le lieu de résidence des défendeurs dans les autres cas (articles 42 et 43 du CPC).

Le  tribunal de grande instance est par ailleurs compétent si un indivisaire fait une demande reconventionnelle en partage pour faire valoir ses droits, soit pour s’opposer à la vente soit pour demander à bénéficier d’une attribution préférentielle du bien, prévue par les articles 831 à 834 du code civil. En ne privant pas un héritier concerné par les articles 831 à 834 du code civil de faire-valoir ses droits devant le tribunal de grande instance.

La vente du bien indivis sera autorisée par le tribunal de grande instance si « si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires» (article 815-5-1, al. 4). 

Il reste à définir cette notion ; sera-t-elle interprétée de manière aussi restrictive que l’intérêt commun ?

Cela semble être le désir des promoteurs du texte qui évoquent l’exemple du refus d'autoriser la vente d'une maison de famille, si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, était trop important.

Pour s’assurer d’une « vente meilleur prix » et préserver « ainsi au mieux les droits des indivisaires », le Législateur a décidé d’imposer une aliénation par licitation.

On peut s’étonner du motif de ce choix car, en règle générale, les ventes sur licitation ne permettent que rarement d’obtenir le « meilleur prix » d’un bien !

En revanche ce choix permettra à l’un des colicitants de se porter adjudicataire du bien, ce qui est souvent difficile en cas de différend entre les indivisaires.

Le tribunal devra donc ordonner la licitation du bien qui, conformément à l’article 1272 du code de procédure civile, sera faite devant un membre du tribunal ou devant un notaire.

Enfin, l’alinéa 5 de l’article 815-5-1 précise que :«  Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision ».

Cette disposition s’explique car cet article vise à permettre à des indivisaires de sortir de l’indivision. Il serait donc pour le moins incompréhensible que cette procédure soit utilisée par des indivisaires qui réemploieraient les sommes retirées de la vente pour racheter un bien en indivision. Il faut donc éviter que ce dispositif soit détourné de son objectif pour réaliser, par exemple, des opérations immobilières.

Cette restriction est cependant atténuée afin de permettre que les sommes retirées de la vente puissent servir à payer les dettes et charges de l’indivision, à l’instar de l’article 815-3 du code civil, qui permet la vente de meubles indivis autorise le remploi de ces sommes pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Il faut souligner pour en terminer que la vente du bien indivis ne vaudra pas partage. Ainsi les droits des indivisaires dans le cadre du partage seront préservés. Les sommes retirées de la vente devront revenir dans la masse indivise afin de faciliter le partage.

Au final cette réforme risque d’être d’une portée limitée du fait du choix de la licitation. En effet, ce mode d’aliénation est déjà utilisé par la pratique sur le fondement de l’article 1686 du code civil dont les dispositions sont moins restrictives que celles du nouvel article 815-5-1. Il suffit que le bien ne soit pas aisément partageable, aucune majorité n’est requise en sorte que l’action en licitation peut être engagée par un indivisaire minoritaire. Pour être d’un réel intérêt, ce texte aurait du prévoir une autorisation par justice de vente de gré à gré. L’avenir nous dira comment la pratique l’accueillera.